Question :

06 octobre 2005

Qui n’a pas entendu dire de sa boulangère : « payer un loyer, c’est jeter de l’argent par les fenêtres ». Par conséquent, le meilleurs choix resterait en toutes hypothèses l’achat.

Pour une fois ma boulangère n’a pas totalement tort car lorsqu’on paie un loyer, on verse des sommes à un bailleur pour la jouissance d’un bien dont on ne deviendra, par définition, jamais propriétaire.

Par contre, en achetant un bien à crédit on devient propriétaire au terme du crédit.

Le problème c’est que, pour ma boulangère, l’immobilier comporte une telle part d’affectif et d’irrationalité, qu’elle en oublie tout simplement de se poser une question simple : est-ce rentable d’acheter ?

Pour trancher entre location et achat il convient de garder en mémoire :

-         que pour un bien identique, une mensualité de crédit est généralement supérieure à un loyer ;

-         que sur un crédit immobilier classique, on rembourse d’abord les intérêts à la banque puis le capital emprunté. Par conséquent, plus la période de détention du bien sera courte plus il y a de chance que les intérêts versés à la banques se rapprochent de celle d’un loyer : le « bailleur» de l’accédant à la propriété devient alors sa banque !

-          Il convient ainsi de garder à l’esprit que jusqu’au paiement de la dernière mensualité d’emprunt, l’emprunteur n’est pas propriétaire mais simple accédant à la propriété. Avant le paiement de sa dernière mensualité, l’emprunteur est avant tout propriétaire de dettes.

-         Qu’historiquement, hors période de bulle, le prix d’achat d’un bien ne doit pas dépasser 120 à 150 fois le montant d’un loyer pour un bien équivalent (c'est-à-dire une rentabilité équivalente à au moins 10% brut par an). Cette rentabilité, d’apparence élevée, s’explique aisément par les charges supérieures que le propriétaire doit assumer par rapport à un locataire (taxe foncière, travaux de co-propriété…). Aujourd’hui, cette rentabilité ne dépasse plus 3% net à Paris et 5% net en Province !

-         Que la valeur vénale de votre bien peut fluctuer dans le temps, et pas forcément uniquement à la hausse ! Sur ce point, méfier vous des simulateurs automatiques que vous trouverez sur Internet du type « Faut-il acheter  ou louer» car la case « valorisation annuelle du bien » ne permet étrangement que de rentrer un pourcentage positif ! Or, dans le marché actuel, si un acheteur prenait pour simple hypothèse une baisse de seulement 10% en 5 ans, il s’apercevrait que sur la durée la rentabilité devient négative (c'est-à-dire qu’il serait préférable de louer plutôt que d’acheter).

-         Que même si les mensualités de crédit sont souvent fixes alors que les loyers sont chaque année réévalués en fonction de l’évolution de l’ICC (indice du coût de la construction), il convient de garder en mémoire que la hausse exceptionnelle de l’ICC ces dernières années (+4.8% en 2004) n’est pas révélatrice de sa tendance à long terme (qui est plus proche de celle de l’inflation). La flambée de l’ICC est directement liée à la bulle immobilière dont le boom de la construction a généré des tensions sur la rémunération des métiers du bâtiment (la hausse du prix des matières premières est marginale dans le coût global d’une construction).

-         Enfin, il convient de noter que depuis 2004 le marché locatif a commencé à se retourner et que les loyers commencent à être revus à la baisse entre deux locataires. Effectivement, les loyers sont fonctions des revenus des locataires qui eux n’ont pas bougé (on ne paie pas encore son loyer à crédit !).

En définitive, même si l’accédant à la propriété possède des plaisirs que le locataire ne peut souvent assouvir (Ex : joie de réaliser des travaux d’aménagement sans demander l’autorisation du bailleur), il convient de ne pas tomber totalement dans l’irrationnel en occultant la question de la rentabilité financière d’un achat immobilier que se soit pour sa résidence principale ou un investissement locatif.

Acheter un bien qui n’est pas intrinsèquement rentable dans un marché se situant au sommet, présente évidemment des risques financiers qui sont alors totalement disproportionnés par rapport au « plaisir d’être propriétaire».

Exemple d’une simulation entre achat et location avec une hypothèse de chute des prix de 40% et une hausse des taux d’intérêt à 6% :

http://generationsfutures.chez.tiscali.fr/obj_index/bulle_immobiliere_olduvai.htm

« Conseil pour l'acheteur


1) Imaginons que tu achètes un bien aujourd'hui a 200 000 euros, 35 m² a paris, c'est petit mais tu es jeune (23 ans), mais tu en as marre de payer 800 euros de loyer par mois pour ça.
2) Tu es malin donc tu fais 200000/800= 250 mois de loyer donc la valeur de ton appartement est équivalente a 21 ans de loyer.
3) Donc tu achètes un bien 200 000 euros + frais ~10% donc 20 000 euros et tu avais environ 20 000 euros d'apport (merci papa) donc tu empruntes 200 000 a 4% sur 21ans.
4) Là, surprise tu t'aperçois que tu payes 1174 euros de remboursement de crédit par mois, mais bon tu l'acceptes, c'est plus cher mais au moins ce n'est pas jeté par les fenêtres, tu deviens propriétaire. Bon en rentrant tu prends ta calculette et tu t'aperçois que 1174*12mois*21ans ça fait tout de même 295 000 euros.
Bon le crédit coûte 95 000 euros, si on fait 95 000/800 = 118 mois de loyer équivalent, ça fait quand même 10 ans de loyer de ton actuel appartement.
5) Bref ta vie change tu trouves une femme, tu te maries et tu as un gosse, (ça t'as pris 10 ans car tu n'es pas aussi malin avec les femmes qu'avec l'immobilier). Et là dans ton 35 mètre carré c'est un peu étroit donc tu cherches un nouvel appartement.
6) Merde ! L'immobilier a chuté de 40% (Avouez que c'est un scénario très optimiste quand on voit ce qui se passe en Allemagne où les prix ont carrément été divisé par plus de 10.), ton bien ne vaut plus que 120 000 euros, mais bon c'est pas grave car le 4 pièces qui coûtait 400 000 euros, il n'en vaut plus que 240 000 euros. Il ne manque que 120 000 euros. Trop cool !
7) Bref tu fais tes comptes, tu peux vendre ton bien 120 000 euros. Cool ! Tu as remboursé à la banque 1174*12mois*10ans= 140 000 euros, mais là : gros problème, la banque a été plus futée que toi à l'époque et dans la première partie de ton crédit tu n'as remboursé que des intérêts, donc tu as remboursé 95 000 euros d'intérêts et 45 000 euros de capital.
En bref tu dois encore a la banque 295 000 euro - 140 000 euro = 155 000 euros soit plus que la valeur de ton bien.
8) Le petit arrive il faut changer d'appartement, tu vends a 120 000 euros, tu rembourses à la banque 155 000 euros et tu achètes le 4 pièces 240 000 euros + 24 000 de frais.

Bilan de l'opération tu a 33 ans, et tu dois à la banque 155 000 euros + 240 000 euros + 24 000 euros - 120 000 euros = 299 000 euros. Mais comme le marche chute les taux de crédit son plus haut maintenant 6%, là tu prends sur 25 ans car comme beaucoup, ça fait donc 1926 euros par mois sur 25 ans. donc 1926 * 12mois * 25ans = 578 000 euros
Donc pour un achat d'un bien de 240 000 euros, tu payes 338 000 euros de crédit.

Tu as 33 ans tu dois rembourser 578 000 euros à la banque et tu auras fini dans 25 ans soit à 58 ans. Bien joué...

1) Maintenant imaginons que tu n’es pas très malin. Tu n'achètes pas ton 35 m² mais tu le loues pendant 10 ans a 800 euros. 10*12*800 = 96 000 euros de perdu. Merde !
2) Mais bon tu décides de mettre de côté le coût du crédit si tu avais acheté donc 1174 - 800 = 374 euros par mois. Cela fait donc 374 * 12mois * 10 ans= 45 000 euros de placer, tu n'étais pas très malin et durant ces 10 ans, tu as placé et seulement gagné 5000 euros car tu étais à la Caisse d'Epargne, mais bon ça fait tout de même 50 000 euros.
3) Tu rencontres bobonne et puis le gosse et là surprise le marché immobilier est tombé de 40%, et tu peux acheter un 4 pièces pour 240 000 euros au lieu de 400 000 euros a l'époque.
4) 240 000 euros + 24 000 euros de frais - 50 000 euros d'économie cela fait 214 000 euros à emprunter à la banque, mais bon dommage les taux sont à 6%, sur 25 ans ça fait 1378 euros par mois de crédit.
Tu gagnes mieux ta vie tu peux prendre plus, tu peux aller jusqu'à 1926 euros par mois de crédit (Surprise la même somme que dans le cas précédant).
5) En remboursant 1926 euros par mois tu peux rembourser ton bien en 13.5 ans avec un taux de crédit de 6%.
Tu auras donc paye 1926 * 13.5 ans * 12 mois = 312 000 euros soit 72 000 euros de crédit.

Tu as 33 ans tu dois 312 000 euros à la banque et tu auras fini de rembourser a 46 ans »


Posté par Roosvelt à 15:08 - Commentaires [6] - Permalien [#]