06 octobre 2005

Qui n’a pas entendu dire de sa boulangère : « payer un loyer, c’est jeter de l’argent par les fenêtres ». Par conséquent, le meilleurs choix resterait en toutes hypothèses l’achat.

Pour une fois ma boulangère n’a pas totalement tort car lorsqu’on paie un loyer, on verse des sommes à un bailleur pour la jouissance d’un bien dont on ne deviendra, par définition, jamais propriétaire.

Par contre, en achetant un bien à crédit on devient propriétaire au terme du crédit.

Le problème c’est que, pour ma boulangère, l’immobilier comporte une telle part d’affectif et d’irrationalité, qu’elle en oublie tout simplement de se poser une question simple : est-ce rentable d’acheter ?

Pour trancher entre location et achat il convient de garder en mémoire :

-         que pour un bien identique, une mensualité de crédit est généralement supérieure à un loyer ;

-         que sur un crédit immobilier classique, on rembourse d’abord les intérêts à la banque puis le capital emprunté. Par conséquent, plus la période de détention du bien sera courte plus il y a de chance que les intérêts versés à la banques se rapprochent de celle d’un loyer : le « bailleur» de l’accédant à la propriété devient alors sa banque !

-          Il convient ainsi de garder à l’esprit que jusqu’au paiement de la dernière mensualité d’emprunt, l’emprunteur n’est pas propriétaire mais simple accédant à la propriété. Avant le paiement de sa dernière mensualité, l’emprunteur est avant tout propriétaire de dettes.

-         Qu’historiquement, hors période de bulle, le prix d’achat d’un bien ne doit pas dépasser 120 à 150 fois le montant d’un loyer pour un bien équivalent (c'est-à-dire une rentabilité équivalente à au moins 10% brut par an). Cette rentabilité, d’apparence élevée, s’explique aisément par les charges supérieures que le propriétaire doit assumer par rapport à un locataire (taxe foncière, travaux de co-propriété…). Aujourd’hui, cette rentabilité ne dépasse plus 3% net à Paris et 5% net en Province !

-         Que la valeur vénale de votre bien peut fluctuer dans le temps, et pas forcément uniquement à la hausse ! Sur ce point, méfier vous des simulateurs automatiques que vous trouverez sur Internet du type « Faut-il acheter  ou louer» car la case « valorisation annuelle du bien » ne permet étrangement que de rentrer un pourcentage positif ! Or, dans le marché actuel, si un acheteur prenait pour simple hypothèse une baisse de seulement 10% en 5 ans, il s’apercevrait que sur la durée la rentabilité devient négative (c'est-à-dire qu’il serait préférable de louer plutôt que d’acheter).

-         Que même si les mensualités de crédit sont souvent fixes alors que les loyers sont chaque année réévalués en fonction de l’évolution de l’ICC (indice du coût de la construction), il convient de garder en mémoire que la hausse exceptionnelle de l’ICC ces dernières années (+4.8% en 2004) n’est pas révélatrice de sa tendance à long terme (qui est plus proche de celle de l’inflation). La flambée de l’ICC est directement liée à la bulle immobilière dont le boom de la construction a généré des tensions sur la rémunération des métiers du bâtiment (la hausse du prix des matières premières est marginale dans le coût global d’une construction).

-         Enfin, il convient de noter que depuis 2004 le marché locatif a commencé à se retourner et que les loyers commencent à être revus à la baisse entre deux locataires. Effectivement, les loyers sont fonctions des revenus des locataires qui eux n’ont pas bougé (on ne paie pas encore son loyer à crédit !).

En définitive, même si l’accédant à la propriété possède des plaisirs que le locataire ne peut souvent assouvir (Ex : joie de réaliser des travaux d’aménagement sans demander l’autorisation du bailleur), il convient de ne pas tomber totalement dans l’irrationnel en occultant la question de la rentabilité financière d’un achat immobilier que se soit pour sa résidence principale ou un investissement locatif.

Acheter un bien qui n’est pas intrinsèquement rentable dans un marché se situant au sommet, présente évidemment des risques financiers qui sont alors totalement disproportionnés par rapport au « plaisir d’être propriétaire».

Exemple d’une simulation entre achat et location avec une hypothèse de chute des prix de 40% et une hausse des taux d’intérêt à 6% :

http://generationsfutures.chez.tiscali.fr/obj_index/bulle_immobiliere_olduvai.htm

« Conseil pour l'acheteur


1) Imaginons que tu achètes un bien aujourd'hui a 200 000 euros, 35 m² a paris, c'est petit mais tu es jeune (23 ans), mais tu en as marre de payer 800 euros de loyer par mois pour ça.
2) Tu es malin donc tu fais 200000/800= 250 mois de loyer donc la valeur de ton appartement est équivalente a 21 ans de loyer.
3) Donc tu achètes un bien 200 000 euros + frais ~10% donc 20 000 euros et tu avais environ 20 000 euros d'apport (merci papa) donc tu empruntes 200 000 a 4% sur 21ans.
4) Là, surprise tu t'aperçois que tu payes 1174 euros de remboursement de crédit par mois, mais bon tu l'acceptes, c'est plus cher mais au moins ce n'est pas jeté par les fenêtres, tu deviens propriétaire. Bon en rentrant tu prends ta calculette et tu t'aperçois que 1174*12mois*21ans ça fait tout de même 295 000 euros.
Bon le crédit coûte 95 000 euros, si on fait 95 000/800 = 118 mois de loyer équivalent, ça fait quand même 10 ans de loyer de ton actuel appartement.
5) Bref ta vie change tu trouves une femme, tu te maries et tu as un gosse, (ça t'as pris 10 ans car tu n'es pas aussi malin avec les femmes qu'avec l'immobilier). Et là dans ton 35 mètre carré c'est un peu étroit donc tu cherches un nouvel appartement.
6) Merde ! L'immobilier a chuté de 40% (Avouez que c'est un scénario très optimiste quand on voit ce qui se passe en Allemagne où les prix ont carrément été divisé par plus de 10.), ton bien ne vaut plus que 120 000 euros, mais bon c'est pas grave car le 4 pièces qui coûtait 400 000 euros, il n'en vaut plus que 240 000 euros. Il ne manque que 120 000 euros. Trop cool !
7) Bref tu fais tes comptes, tu peux vendre ton bien 120 000 euros. Cool ! Tu as remboursé à la banque 1174*12mois*10ans= 140 000 euros, mais là : gros problème, la banque a été plus futée que toi à l'époque et dans la première partie de ton crédit tu n'as remboursé que des intérêts, donc tu as remboursé 95 000 euros d'intérêts et 45 000 euros de capital.
En bref tu dois encore a la banque 295 000 euro - 140 000 euro = 155 000 euros soit plus que la valeur de ton bien.
8) Le petit arrive il faut changer d'appartement, tu vends a 120 000 euros, tu rembourses à la banque 155 000 euros et tu achètes le 4 pièces 240 000 euros + 24 000 de frais.

Bilan de l'opération tu a 33 ans, et tu dois à la banque 155 000 euros + 240 000 euros + 24 000 euros - 120 000 euros = 299 000 euros. Mais comme le marche chute les taux de crédit son plus haut maintenant 6%, là tu prends sur 25 ans car comme beaucoup, ça fait donc 1926 euros par mois sur 25 ans. donc 1926 * 12mois * 25ans = 578 000 euros
Donc pour un achat d'un bien de 240 000 euros, tu payes 338 000 euros de crédit.

Tu as 33 ans tu dois rembourser 578 000 euros à la banque et tu auras fini dans 25 ans soit à 58 ans. Bien joué...

1) Maintenant imaginons que tu n’es pas très malin. Tu n'achètes pas ton 35 m² mais tu le loues pendant 10 ans a 800 euros. 10*12*800 = 96 000 euros de perdu. Merde !
2) Mais bon tu décides de mettre de côté le coût du crédit si tu avais acheté donc 1174 - 800 = 374 euros par mois. Cela fait donc 374 * 12mois * 10 ans= 45 000 euros de placer, tu n'étais pas très malin et durant ces 10 ans, tu as placé et seulement gagné 5000 euros car tu étais à la Caisse d'Epargne, mais bon ça fait tout de même 50 000 euros.
3) Tu rencontres bobonne et puis le gosse et là surprise le marché immobilier est tombé de 40%, et tu peux acheter un 4 pièces pour 240 000 euros au lieu de 400 000 euros a l'époque.
4) 240 000 euros + 24 000 euros de frais - 50 000 euros d'économie cela fait 214 000 euros à emprunter à la banque, mais bon dommage les taux sont à 6%, sur 25 ans ça fait 1378 euros par mois de crédit.
Tu gagnes mieux ta vie tu peux prendre plus, tu peux aller jusqu'à 1926 euros par mois de crédit (Surprise la même somme que dans le cas précédant).
5) En remboursant 1926 euros par mois tu peux rembourser ton bien en 13.5 ans avec un taux de crédit de 6%.
Tu auras donc paye 1926 * 13.5 ans * 12 mois = 312 000 euros soit 72 000 euros de crédit.

Tu as 33 ans tu dois 312 000 euros à la banque et tu auras fini de rembourser a 46 ans »


Posté par Roosvelt à 15:08 - Commentaires [6] - Permalien [#]


Commentaires sur Qui n’a pas entendu dire de sa boulangère : «

    Magnifique ! Je retrouve les cours d'économie que j'avais au lycée, et pas cette propagande immobilière qui consiste à dire qu'il faut acheter vite, sinon, ça va encore monter. Les maths sont imparables, la vénalité humaine, beaucoup moins.

    Merci

    Posté par babel, 06 octobre 2005 à 16:31 | | Répondre
  • l'exemple présenté est très optimiste (40% de baisse et remontée des taux à 6%). Pas besoin d'exagérer en prenant des cas extrèmes pour prouver que la location est aussi bien que l'achaht (si les prix restent constant) ou que c'est mieux de louer en cas de légère baisse du marché.

    En voici un petit exemple (tout le monde peut retrouver la même chose en prenant ses propres paramètre. J'en ai prix proche des miens :

    Achat 150.000 €
    Apport 50.000 €
    Emprunt à 3,5 %
    Placement PEL 4 % net
    Frais notaire / agence 10% soit 15.000 €
    Remboursement ou loyer de 600 € par mois

    Les 5 premières années, sur 600 €, environ 350 € vont pour la banque et 250 € pour les frais de notaire/agence. Au bout de 5 ans, on a bien 250€ x 12 mois x 5 ans = 15.000 € de frais de notaire/agence, et 21.000 € pour la banque.

    1er bilan, lors de cet achat, on a rien remboursé au bout de 5 ans, seulement les frais de notaire/agence.
    Le « vrai » remboursement commence la 6ème année. Donc si on rencontre bobonne ou qu’on veut s’agrandir, il faut attendre la fin de la 5ème année.

    A la place, en cas de location à 600 € par mois, on n’économise rien. Cependant, les 50.000 € placés à 4% auraient rapporté 50.000 x 4 % x 5 ans = 10.000 € en 5 ans.
    A cela on rajoute les impôts foncier qu’on ne paye pas soit environ 800 € par an soit 4000 € sur 5 ans.
    Les 2800 € économisés par an sont placés à 4%. On atteint bien les 15.000 € au bout des 5 ans.

    Si on décide de déménager dans les 5 premières années, on est donc perdant, le temps que les frais d’agence/notaire ne sont pas remboursés. La 5ème année le bilan est nul.
    Si le prix de l’immobilier diminue, on est gagnant de louer, s’il stagne on est gagnant de louer les 5 premières années.

    Et après les 5 ans ?

    Soit un remboursement de 250 € de crédit et 350 € mis dans la pierre (sur les 600 € versés à la banque).

    Le locataire verse 600 € de loyer, mais perçoit 65000 x 4 % = 2600 € d’intérêts et économise 800 € d’impôts foncier soit au total 3400€/12= 280 € / mois. La différence est donc très faible. D’un côté on rembourse de plus en plus la pierre et de moins en moins de crédit, d’un autre on place de plus en plus d’argent. Le bilan est quasi nul.

    On reste dans l’optique d’un marché a valeur constante. Si celui-ci baisse (vu qu’on est quasiment au plus, c’est largement envisageable) on est archi gagnant de louer.

    Posté par oli, 07 octobre 2005 à 13:25 | | Répondre
  • petite critique

    bonjour je viens de tomber sur ce site et après lecture je ne puis m'empêcher de faire un post pour apporter mon point de vu. Je tiens a dire que je ne suis nullement ni pro ou anti propriétaire bien que j'en sois toutefois un.
    cependant je te cite

    1°) Imaginons que tu achètes un bien aujourd'hui a 200 000 euros, 35 m² a paris, c'est petit.

    - Je dois dire que premièrement si tu achète un studio a ce prix après l'avoir négocier c'est que la personne dont tu parle s'appelle régis car de mémoire j'ai pas vu de 35 m² a 250000 ou alors dans certains quartiers bien spécifique de paris ou le loyer n'est certainement pas de 800€/mois
    Ensuite 35 m² pour un studio parisien c'est loin d'être petit

    3) Donc tu achètes un bien 200 000 euros + frais ~10% donc 20 000 euros et tu avais environ 20 000 euros d'apport (merci papa) donc tu empruntes 200 000 a 4% sur 21ans.
    - Dit donc c'est gentil de remercier papa mais a 33% maxi d'endettement pour l'obtention de ton crédit c'est que tu gagne 3550€net/mois donc a 20 ans t'est plutôt dans la catégorie privilégie pourtant le régis claque toute son fric en discothèque et n'as finalement QUE 20000€ d'apport grace a son père alors qu'en vivant chez papa maman il aurais au moins pu mettre 2500€/mois de cote ben oui faut quand même qu'il lui reste son SMIC a dépenser je voudrais pas le saigner.

    4) Là, surprise tu t'aperçois que tu payes 1174 euros de remboursement de crédit par mois, mais bon tu l'acceptes
    j'ai maintenant la certitude que l'acheteur s'appelle régis ou peu être kevin car a 20 ans pas savoir se servir d'internet faut être un sacrée boulet en 5 mn tu tombe sur un site tel que http://www.creditfoncier.fr/Editorial/Calculettes/Calculettes_4_Operations.htm qui pouvais te prédire ce résultat

    6) Merde ! L'immobilier a chuté de 40% (Avouez que c'est un scénario très optimiste quand on voit ce qui se passe en Allemagne où les prix ont carrément été divisé par plus de 10.), ton bien ne vaut plus que 120 000 euros, mais bon c'est pas grave car le 4 pièces qui coûtait 400 000 euros, il n'en vaut plus que 240 000 euros. Il ne manque que 120 000 euros. Trop cool !

    J'aimerais connaître tes source ci possible cela m'intéresse a titre personnel (y a peu être de bonnes affaires à faire ) mais j'aborderais ce point plus tard en conclusion

    7) Bref tu fais tes comptes, tu peux vendre ton bien 120 000 euros. Cool ! Tu as remboursé à la banque 1174*12mois*10ans= 140 000 euros, mais là : gros problème, la banque a été plus futée que toi à l'époque et dans la première partie de ton crédit tu n'as remboursé que des intérêts, donc tu as remboursé 95 000 euros d'intérêts et 45 000 euros de capital.
    En bref tu dois encore a la banque 295 000 euro - 140 000 euro = 155 000 euros soit plus que la valeur de ton bien.

    - bien évidement comme tu t'appelle kevin tu ne sais pas que en cas de remboursement anticipe les intérêts qui portent sur les 10 dernières années manquantes NE sont PAS comptabilise dans ce que tu dois rembourse. Au pire on peut te réclamer des indemnités pour anticipation égale a 3 mensualités donc 3X1174= 3522 ( ben oui on est en France et le système banquaire et la loi sont fait comme ça après tout)
    tu repartira donc avec 200000+3522-45000= 158522 de dette et un appartement de 120000 € soit un déficit de 38522€ (on est un peu loin des 155000€ annoncé !!!)
    au passage le kevin est une espèce qui ignore tout du crédit relai, du 1% patronale, et du crédit a zéro %
    je ne polémiquerais pas sur les remarques de julien et un cout de crédit qui passerais de 95 a 60 mile euros c'est a vérifier et ce n'est pas ses propos qui sont le motif de mes commentaires.
    Si je devais garder son hypothese la suite serais encore plus desastreuse.

    Le petit arrive il faut changer d'appartement, tu vends a 120 000 euros, tu rembourses à la banque 155 000 euros et tu achètes le 4 pièces 240 000 euros + 24 000 de frais.


    Bilan de l'opération tu a 33 ans, et tu dois à la banque 155 000 euros + 240 000 euros + 24 000 euros - 120 000 euros = 299 000 euros. Mais comme le marche chute les taux de crédit son plus haut maintenant 6%, là tu prends sur 25 ans car comme beaucoup, ça fait donc 1926 euros par mois sur 25 ans. donc 1926 * 12mois * 25ans = 578 000 euros

    bien évidement ce passage compte tenu du chapitre précédent se trouve erronée je corrige donc :
    tu a 33 ans, et tu dois à la banque 38522 euros + 240 000 euros + 24 000 euros - 120 000 euros = 182522 euros. Mais comme le marche chute les taux de crédit son plus haut maintenant 6%, là tu prends sur 25 ans car comme beaucoup, ça fait donc 1175,99 euros par mois sur 25 ans.

    J'édite également la conclusion qui donne donc tu viens d'échanger ton studio minable que tu paies 1174€ pour un super F4 a 1175,99 € soit une perte phénoménale de ton pouvoir d'achat de ... 1,22€ (on peut le percevoir également comme une hausse de 1,22€ de loyer ) je me demande combien il te faudrais rajouter pour passer de ton studio louer 800 €/mois a un F4 dans le même quartier au bout de 10 ans. Aller au moins 400 € tiens tu loue maintenant un F4 pour 1200€/mois alors que t'aurais pour en acheter un pour les même mensualité mais bon pas étonnant pour un régis.
    Néanmoins le régis c'est tout de même repris un crédit sur la tronche de 25 ans car bien sur bien qu'il puisse rembourser seul une mensualité de 1174 âpres ton mariage sa femme ne lui apporte aucun revenu ou alors elle bosse mais elle claque tout !!!
    Débridement tu les cumules!!!

    CONCERNANT LA 2EME HYPOTHESE

    2) Mais bon tu décides de mettre de côté le coût du crédit si tu avais acheté donc 1174 - 800 = 374 euros par mois. Cela fait donc 374 * 12mois * 10 ans= 45 000 euros de placer, tu n'étais pas très malin et durant ces 10 ans, tu as placé et seulement gagné 5000 euros car tu étais à la Caisse d'Epargne, mais bon ça fait tout de même 50 000 euros.
    bon je rends a césar ce qui lui appartient et je considère que sur ce coup le régis a été malin il a place a 3% ce qui est pas mal lorsque l'on sais qu'on emprunte a 4% même période.
    on obtient (374X12)X1,03 puissance 10 = 6031 €
    donc au total 50911 €
    En effet pendant cette periode tu n'as pas place 50000 € mais 374 par mois a la fin de la premiere annee il y avais sur ton compte 4488€ et oui
    3) rien a dire sur bobonne
    4) Tu gagnes mieux ta vie tu peux prendre plus, tu peux aller jusqu'à 1926 euros par mois de crédit (Surprise la même somme que dans le cas précédant).

    - Tu gagne mieux ta vie et c'est peu dire a 33% de taux d'endettement il te faut gagne maintenant 5836 €/ mois

    5) En remboursant 1926 euros par mois tu peux rembourser ton bien en 13.5 ans avec un taux de crédit de 6%.
    Tu auras donc paye 1926 * 13.5 ans * 12 mois = 312 000 euros soit 72 000 euros de crédit.


    Je passerais donc sur la comparaison de 2 cas qui me semble non comparable pour m'interroger sur 1 point s'il est idiot d'acheter un studio a paris pourquoi serait il mieux de le faire pour un F4 10 ans plus tard????

    De plus comme promis si vous m'avez bien suivie je devais vous parler de l'éventuelle baisse de 40% du prix de l'immobilier sur lequel toutes les hypothèse sont base. Sur ce point il est vrai que l'immobilier a fortement augmenter ces dernières années bien plus que d'autre biens de consommation. Toutefois une baisse de 40% me semble vraiment utopique (enfin on est dans le monde de régis alors ) je tiens a signaler que le prix d'un objet n'est pas seulement issus de l'offre et de la demande,et de la conjoncture de ce marche mais également de facteurs psychologiques subconscients
    je vous prendrais mon exemple j'ai acheter 2 appartements un studio en 2001 et un F3 2002 pour 37500€ pièce (je sais je suis pas régis)
    au dela de leurs valeur réel actuelle de transaction de 120000 et 160000
    une renault megane coute aujourd'hui un peu moins de 20000€ quant bien même le marche de l'immobilier se retournerais 2 megane ne couterons jamais le prix d'un appartement et ce n'est donc pas la peine de vouloir troqué vos voiture contre un de mes appartement.
    La valeur d'un biens s'évalue également les uns par apport au autres pour qu'un tel phénomène puisse se produire il faudrais une crise non seulement de l'immobilier mais de tout les autre secteurs d'activité (auto transport alimentaire commerce industrie ...)

    j'espère avoir apporte ma pierre a l'édifice
    salutations

    Posté par xenon2, 24 octobre 2008 à 13:57 | | Répondre
  • Félicitation et correction

    Merci pour cette présentation qui a le mérite de faire réfléchir. J'apporterais cependant une correction à l'exemple chiffré : au bout de 10 ans le coût du crédit n'a pas été de 95 000 €, mais de 66 155.51 €. Ce qui signifie que le capital restant dû à la banque est de 125 242.53 €. Donc la somme à emprunter pour faire l'achat du 4 pièces est de 125 242 + 240 000 + 24 000 - 120 000 = 269 242 €. Ceci lui permet d'emprunter la somme sur 20 ans à 6% avec une mensualité de 1928.93 €. Le cout du crédit passe donc à 193 702 €. Certes, cela ne retire rien à la démonstration qui reste vraie, mais je n'ai pas pu m'empêcher d'intervenir quand j'ai lu que les premières années on ne payait que les intérêts, ce qui est évidemment faux quand on a vu une fois dans sa vie un tableau d'amortissement.

    Posté par julien, 10 mars 2006 à 14:10 | | Répondre
  • Félicitation et correction

    Merci pour cette présentation qui a le mérite de faire réfléchir. J'apporterais cependant une correction à l'exemple chiffré : au bout de 10 ans le coût du crédit n'a pas été de 95 000 €, mais de 66 155.51 €. Ce qui signifie que le capital restant dû à la banque est de 125 242.53 €. Donc la somme à emprunter pour faire l'achat du 4 pièces est de 125 242 + 240 000 + 24 000 - 120 000 = 269 242 €. Ceci lui permet d'emprunter la somme sur 20 ans à 6% avec une mensualité de 1928.93 €. Le cout du crédit passe donc à 193 702 €. Certes, cela ne retire rien à la démonstration qui reste vraie, mais je n'ai pas pu m'empêcher d'intervenir quand j'ai lu que les premières années on ne payait que les intérêts, ce qui est évidemment faux quand on a vu une fois dans sa vie un tableau d'amortissement.

    Posté par julien, 10 mars 2006 à 18:08 | | Répondre
  • merci pour ce site!

    Posté par tatara, 18 août 2010 à 13:38 | | Répondre
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